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毛大庆:在北京,单薄的经营思想很危险

发表于 2014-08-05 09:13:58 点击次数: 0 .

毛大庆认为,北京万科必须学会经营资产的能力,哪些产品需要“货如轮转”,哪些产品需要“金屋藏娇”。房地产在北京还有很长的未来,但一定要立体经营,多元化发展。

在一座围合式布局的矮层办公楼中央,是一片塑胶运动场。每天中午休息时间,都有乒乒乓乓的声音传来。这片运动场既可以打篮球也可以踢足球。办公楼离 朝阳公园很近,下了班换上装备就可以去跑步。食堂在地下一层。万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆用“漂亮”二字来形容食堂。

费口舌向记者们介绍万科在北京的办公楼,并不是炫耀福利,而是想说明一种新理念在写字楼产品上的运用。毛大庆透露说,北京万科打算做一个让工作在其 中的人不想下班的写字楼。可健身、可洗澡、可娱乐甚至是可以住宿的,可能还会有胶囊酒店。新理念将在顺义天竺万科中心首先尝试。

除了天竺项目以外,万科在北京还操盘了9个写字楼,分归于不同的产品线。万科打算将做社区商业的理念,服务写字楼人群。

从零售商业到写字楼,从物流地产到养老地产,和百度合作,与对外经贸大学成立万科区域经济与城市化发展研究中心。眼花缭乱的动作背后,掩藏着“老大”的生存焦虑。“在北京这样一座城市,单薄的经营思想很危险。”毛大庆说。

多元化路径

“如何定义和规划北京万科的未来?”21世纪经济报道记者提问。

毛大庆加入万科后首次在公开场合回答这个问题。他告诉记者,“大约两年前,万科集团董事长王石对我说,北京万科要立志成为一家优秀的房地产公司,而不是万科集团中优秀的一线公司。”王石的话对毛大庆触动很大,毛大庆称对北京万科的所有希望和规划都在沿着这个思路走。

他进一步解释说,优秀公司的出发点首先是经营健康的公司。北京万科努力在几个维度上提升能力。首先是以现金流为核心的经营思路。“原来的想法是,集 团在上,什么事不行就往集团怀里躺。”毛大庆说。截至2014年6月28日,北京万科(不含京外项目)今年上半年已完成117.3亿元的销售额。这个新记 录,不仅是万科的,也是全行业的。“一线公司不能再啃老,‘儿女’当自强。”毛大庆说。

如果仅仅是卖住宅、快速周转,无法适应北京的土地市场。事实上,不仅仅是北京,一线城市的纯住宅用地供应量都在急剧萎缩。21世纪经济报道记者获得的资料显示,2013年北京市成交土地中,仅有11%左右是纯居住类地块,45%左右是含住宅用地的综合地块。

毛大庆认为,北京万科必须学会经营资产的能力,哪些产品需要“货如轮转”,哪些产品需要“金屋藏娇”。房地产在北京还有很长的未来,但一定要立体经营,多元化发展。

在社区商业板块,万科在努力追赶领汇模式。商业综合体和写字楼在学凯德的经验,与资本市场结合以及整体退出。养老地产产品将在明年推出。除了熟练的住宅开发以外,其它新板块都规划新的未来。

复杂的业务条线,纷繁的合作背后,北京万科进入新领域的操作逻辑实则简单。结合万科的现状,模仿或学习最优秀的公司。建立新的管理团队,内部人转型 和外部招聘相结合。万科也从万达、绿地等公司挖角了一批专业人才。借助外脑,与清华大学建筑学院合作研究养老地产,与对外经贸大学合作成立万科区域经济与 城市化发展研究中心。以及与百度、从事写字楼认证的BOMA公司(国际建筑业主与管理者协会)合作等。

建立产品线,标准化后再进行复制。万科的写字楼产品有三条产品线。北京万科副总经理肖劲称,一是万科中心系,为最高端产品,主要为甲级或超甲级写字 楼,是多业态纯商业综合体,包括首开万科中心和天竺万科中心2个项目;二是金域国际系,定位于中型城市商业广场和区域商务配套中心,一般紧邻产业园区或传 统商务区,布局在融合住宅、商业、办公的城市综合体中,包括住总万科·金域国际中心、金第万科·朗润国际中心2个项目;三是万科天地系,以服务小微企业、 创业家微乐园为目的,讲究SOHO办公,户型灵活实用,企业购置门槛低,包括万科长阳天地、长阳半岛V公馆等项目。相似的是,在进入零售商业时,万科也划 分了产品线。

越大越危险

今年1月21日,万科B股转H股媒体见面会上,万科总裁郁亮称,万科甚至没制定新一年的目标,“房地产企业越大越危险”。在他看来,小企业实现一个具体的经营目标很容易,但企业大了,不能只用销售收入来衡量。

万科财报显示,在万科前十名全资附属公司中,2013年,北京万科的营业收入排名是第7,净利润排名第2,总资产排名第1,净利润率排名第1。但另一面,万科北京区域的销售利润率排名倒数第一,资产周转率排名第三,权益乘数排名倒数第一,净资产收益率排名倒数第一。

房地产发展的地区不平衡性,投射在全国化扩张的公司中,确有一些区域公司的利润,无论职业经理人怎样努力,一直保持在较低水平,但从公司大的战略布局又无法舍弃。它也同时意味着,要达到优秀的标准,北京万科亦有需要提升的地方。

毛大庆相信,学习能力能弥补万科进入新领域欠缺经验的短板。但一位曾在万达等公司任职过、在商业地产领域从业超过15年的同行在与21世纪经济报道 记者交流时表示,无论是万达还是万科,从公司的DNA来看,他们都是售卖型的公司,和持有型公司的企业文化有本质性的区别。售卖型公司做到60分就已不 易,而持有型公司以做到100分为目标。在增量市场上,60分就可以完成任务。而存量市场上,越优秀的公司活得越好,风险越小。随着城市化进程进入尾声, 存量市场迟早会到来。

北京万科2014年总体业绩将超过2000亿,其中35%来自于非住宅。据21世纪经济报道了解,非住宅部分三分之一打算经营,三分之二打算散售。经营并不是等于长期持有,有些项目可能会学习凯德模式,持有一段时间后,在资本市场上寻找退出渠道。

北京万科面临的首要困难,是目前散售型写字楼销售状况不佳,中小投资者一直在观望。从布局来看,万科的10个写字楼项目全部位于非核心商务区和新兴产业区。这些项目几乎全部是综合性地块的一部分,万科进入写字楼领域有被动的成分。

一位房地产经纪人告诉21世纪经济报道记者,不看好偏远地区的散售型写字楼,因其难以保证出租率和收益率。北京万科需要研究产业布局,甚至是主动引入一些企业。毛大庆称,北京万科也在努力学习华夏幸福能卖会租的模式。

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